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房地产项目管理论文工程项目管理论文 浅议房地产项目的规划设计与管理 摘要：
规划设计任务是传递开发者与模型设计者之间思想沟通的纽带， 力求准确度和精确度。
房地产规划设计的任务是有开发单位或建设单位的规划部门进行控制和决策。
房地产的设计依据往往是根据建设单位提供的项目规划设计， 为此， 项目规划设计的准确性和精确度便成为前期策划和规划设计的契合点。
该文指出地产项目的规划要适应市场发展变化的需求， 符合消费者的品位和消费能力， 在这种情况下设计建造更多的多姿多彩的建筑。
关键词：
房地产项目； 规划设计； 出新机制； 设计方式 0 引言 房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。
房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。
在房地产发展初期， 房建单位在设计上主要关注的是房型， 考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素。
比如何把厅做大， 如何考虑动静分区， 改变小居室， 小客厅式的住宅等等。
后来， 关注的重点又在环境方面，于是出现了大广场， 大绿地， 河南周口市的许多项目都是这样的。
因此说， 规划设计始终是在围绕市场需求而发展的。
随着房地产市场的成熟和规范， 开发商越来越重视前期的规划设计， 作为管理规划部门，要有明晰的设计程序， 应重点围绕以下三个要点进行控制。
1 规划的调查和研究 一个地产项目的成功运作， 归根到底是市场需求的结果， 而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促
成的。
其中， 前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端， 它包含了房建单位最初的投资决策、 目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究， 项目产品将来的顾客对象的特征， 地区、 年龄、 收入、 工作、 性别等。
没有周密的调查资料， 就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点， 也就无法进行项目的正确定位， 规划设计也就如无源之水。
作为房建设计者， 要做好当地房地产市场的调查、 基础资料的收集工作， 建立起动态的资料补充和修正机制， 以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点， 并能及时反映到项目的规划设计中， 在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。
1.1 规划要具备专业知识土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况， 要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲密的关系， 对城市的现状、 规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究， 要结合土地储备和规划选址通盘考虑， 比如， 公司要树形象， 先上短而快的项目， 就不能在城市郊区选址， 最好选择城市新开发密集区或中心商业区， 因为是城市鼓励优先发展的地段， 而且可能较多的地产公司聚集在一起， 如果有精心策划， 建成精品， 会很快打开局面， 为公司树立良好的公众形象。
当然， 如果有好的市场追捧， 选择在城市的边区进行开发， 也未必不可， 只要踏准了市场的节奏， 有鲜明的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。
项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步， 期待政府大规模开发带来的商机。
1.2 规划必须符合项目定位规划设计必须以人为本， 以住户的生活
舒适方便为本。
楼盘建成是让人住的， 设计必须符合项目定位， 不要偏离定位去追求不切合实际的东西。
背离定位就会做出完全不能用的方案。
另外， 在进行规划时， 要避开规划的细节和争议地， 从规划专家的角度进行思考， 要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查， 要尽可能想得更远一些， 几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中， 而不是从规划的细微出， 寻找市场的价值和投资点。
所以， 地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排， 否则就成为无源之水。
为此， 一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后， 在占有第一手基础资料后， 并经过多方面、 全面细致的分析研究后， 才能和市场紧密结合起来。
2 房地产项目规划应具备的标准 一个项目的成功标准应该包括以下几个方面：
2.1 首先要满足感官的舒适性， 包括建筑外檐立面， 园林规划等方面； 其次是便利性。
配套设施的实用性和前瞻性也是一个标准。
有些配套设施是不是多余， 住户能否付担得起， 这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用， 是否有前瞻性， 满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发商应该重点考虑的问题。
房建设计过程中， 对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟通和商量， 必要时， 房建单位要派驻工程师与设计人员一起参与设计， 对设计中出现的问题， 房建工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见， 就设计规划中的关键问题进行讨论， 寻求解决方法或意见， 以便于下一步设计的继续。
在中标设计方案调整过程中， 需重新研究和确定这些概念， 如总体人口规
模、 交通方式选择、 停车比、 人车分流、 容积率、 建筑层高及分期建设等。
项目的商业设施摆在什么位置， 要让住户感觉到便利， 使小区居民在购物出行等方面享受了到便利； 第三， 是园林的趣味性和参与性。
国外有些小区做的就比较好， 绿地可以随便进入， 参与性强。
第四， 配套设施的经济性， 实用性和前瞻性也是一个标准。
有些配套设施是不是多余， 住户能否付担得起， 这是一个是否经济的问题。
配套设施是否实用， 是否有前瞻性， 满足未来小区居民的生活需要， 这些规划都是房建单位应该重点考虑的。
2.2 高水平、 善沟通的设计规划对于规划设计， 房建单位从市场的角度考虑的事情比较多， 而政府主管部门更多地是从社会、 生态、 经济、 环境等因素来考虑。
在双方关系的协调上， 政府部门应明确哪些是应该管的， 而且必须要管好。
而房建单位在规划设计上也要有更多的自主权， 房建单位必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。
同时， 要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。
开发商在追求利润的同时， 必须符合市场的要求， 符合消费者的品位和消费能力， 在这种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。
3 规划出新的机制和设计方式 随着设计专业分工和市场的细化， 配合设计各阶段的咨询顾问公司、 方案设计公司、 建筑设计公司、 施工图设计公司等更加专业的公司会更加适合阶段设计工作的需要， 而且会作得更好， 更专业。
所以，在相应阶段邀请该阶段高水平的公司来做， 不要张冠李戴。
建筑是缺陷的艺术， 大楼建好， 交工验收后， 总留下不少的缺陷和不足。
有的
设计不当， 影响使用； 有的设计考虑不周， 使房建单位的良苦策划难以实现。
因此， 房建从一开始就应该选好建筑师。
选建筑师的原则：不重关系重能力； 不重价钱重质量； 不单看单位， 还要看个人的经验水平。
对于大型房产项目， 如果比较复杂， 邀请国际知名设计单位进行咨询， 可以帮助房建者理清思路， 获得一些创新性想法和启发， 在原先的立意基础上深入发展， 形成一个基本确定的方案， 供其进行选择。这种方式， 可以发挥设计单位的积极性和设计空间， 推出优秀作品。总而言之， 为获得高水平、 高质量的作品， 在不同阶段， 采取相应的方式进行设计有助于方案精品的出现。
参考文献：
[1]岑乐陶.城市规划设计与管理实用便携手册[S].机械工业出版社， 2008. [2]张泉， 等.城市停车设施规划[M].中国建筑工业出版社， 2009. [3]陈丽莉.浅谈房地产园林景观工程建造[J].湖南林业科技， 2005，32(5). [4]周冰， 许楗.设计基础之平面构成[M].西安:陕西人民美书出版社，2005.2 页空白没用的， 请掠过阅读吧哈,这 2 页空白没用的， 请掠过阅读吧哈,请掠过阅读吧， 哈哈哈 (一)
对被保险机器设备遭受的损失， 本公司可选择以支付赔款或以修复、 重置受损项目的方式予以赔偿， 但对被保险机器设备在修复或重置过程中发生的任何变更、 性能增加或改进所产生的额外费用， 本公司不负责赔偿。(二) 在发生本保险单项下被保险机器设备的损失后，本公司按下列方式确定赔偿金额：
1.
可以修复的部分损失——以将被保险机器设备修复至其基本恢复受损前状态的费用扣除残值后的金额为准， 修理时需更换零部件的， 可不扣除折旧。
但若修复费用等于或超过被保险机器设备损失前的价值时， 则按下列第2项的规定处理；2.
全部损失或推定全损——以被保险机器设备损失前的实际价值扣除残值后的金额为准，
但本公司有权不接受被保险人对受损机器设备的委付； 3.
任何属于成对或成套的设备项目，若发生损失， 本公司的赔偿责任不超过该受损项目在所属整对或整套设备项目 的保险金额中所占的比例.
发生损失后， 被保险人为减少损失而采取必要措施所产生的合理费用， 本公司可予以赔偿， 但本项费用以被保险机器设备的保险金额为限。
(三)
本公司赔偿损失后， 由本公司出具批单将保险金额从损失发生之日起相应减少， 并且不退还保险金额减少部分的保险费。
如被保险人要求恢复至原保险金额， 应按约定的保险费率加缴恢复部分从损失发生之日起至保险期限终止之日止按日比例计算的保险费。
(四)
被保险人的索赔期限， 从损失发生之日起， 不得超过二年。
被保险人及其代表应严格履行下列义务：（一)
在投保时， 被保险人及其代表应对投保申请书中列明的事项以及本公司提出的其他事项作出真实、 详尽的说明或描述； (二)
被保险人或其代表应根据本保险单明细表和批单中的规定按期缴付保险费； (三)
在本保险期限内， 被保险人及其代表应：
1.
遵守有关安全法规， 遵守制造厂商制定的关于机器使用的操作规程， 制定安全生产的规章制度并付诸实施， 聘用技术及技能合格的工人和技术人员， 认真考虑并付诸实施本公司代表提出的合理的防损建议， 由此产生的一切费用， 均由被保险人承担； 2.
对因电压不稳容易造成的损坏的机器部分配备稳压装置；3.
按照机器的规范要求， 对被保险机器定期做好维修和保养工作， 使之处于良好的技术状态。
被保险人在机器大修时应及时通知本公司并将修理记录提供给本公司。
(四)
在发生引起或可能引起本保险单项下索赔的事故时， 被保险人或其代表应：
洲 空白没用的， 请掠过阅读吧哈这 1 页空白没用的， 请掠过阅读吧哈 空白没用的， 请掠过阅读吧， 这 1 页空白没用的， 请掠过阅读吧，
(一)
保单效力被保险人严格地遵守和履行本保险单的各项规定， 是本公司在本保险单项下承担赔偿责任的先决条件。
(二)
保单无效如果被保险人或其代表漏报、 错报、 虚报或隐瞒有关本保险的实质性内容， 则本保险单无效。
(三)
保单终止除非经本公司书面同意， 本保险单将在下列情况下自动终止：
1.
被保险人丧失保险利益； 2.
承保风险扩大。
本保险单终止后， 本公司将按日比例退还被保险人本保险单项下未到期部分的保险费。
(四)
保单注销被保险人可随时书面申请注销本保险单， 本公司亦可提前十五天通知被保险人注销本保险单。
对本保险单已生效期间的保险费， 前者本公司按月 比例计收， 后者按日比例计收。
(五)
权益丧失如果任何索赔含有虚假成分， 或被保险人或其代表在索赔时采取欺诈手段企图在本保险单项下获取利益， 或任何损失是由被保险人或其代表的故意行为或纵容所致， 被保险人将丧失其在本保险单项下的所有权益。对由此产生的包括本公司已支付的赔款在内的一切损失， 应由被保险人负责赔偿。
(六)
合理查验本公司的代表有权在任何适当的时候对保险财产的风险情况进行现场查验。被保险人应提供一切便利及本公司要求的用以评估有关风险的详情和资料。
但上述查验并不构成本公司对被保险人的任何承诺。
(七)
比例赔偿在发生本保险单责任项下的损失时， 若受损的保险财产的分项或总保险金额低于对应的应保险金额，即重置价值时(见三、
保险金额) ， 其差额部分视为被保险人所自保， 本公司则按本保险单明细表中列明的保险金额与对应的重置价值的比例负责赔偿。
如被保险机器多于一项时， 每一项将按照本保险单规定的分项保险金额单独计算比例赔偿的责任。(八)
重复保险本保险单负责赔偿损失、 费用或责任时， 若有其他保障相同的保险存在， 不论是否由被保险人或他人以其名义投保， 也不论该保险赔偿与否， 本公司仅承担按比例分摊赔偿的责任。
(九)
权益转让若本保险单项下负责的损失涉及其它责任方时， 不论本公司是否已赔偿被保险人， 被保险人应立即采取一切必要的措施行使或保留向该责任方索赔的权利。
在本公司支付赔款后， 被保险人应将向该责任方追偿的权利转让给本公司， 移交一切必要的单证， 并协助本公司向责任方追偿。
空白没用的， 请掠过阅读吧哈这 1 页空白没用的， 请掠过阅读吧哈 空白没用的， 请掠过阅读吧， 这 1 页空白没用的， 请掠过阅读吧，
本公司对由于下列原因直接或间接引起的损失、费用和责任不负责赔偿； (一)
机器设备运行必然引起的后果， 如自然磨损、 氧化、 腐蚀、 锈蚀、 孔蚀、 锅垢等物理性变化或化学反应； (二)
各种传送带、 缆绳、 金属线、 链条、 轮胎、 可调换或替代的钻头、 钻杆、 刀具、 印刷滚筒、 套筒、 活动管道、 玻璃、 磁、 陶及钢筛、 网筛、 毛毡制品、 一切操作中的媒介物(如润滑油、 燃料、 催化剂等) 及其他各种易损、 易耗品； (三)
被保险人及其代表已经知道或应该知道的被保险机器及其附属设备在本保险开始前已经存在的缺点或缺陷； (四)
根据法律或契约应由供货方、 制造人、 安装人或...
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